Avez-vous déjà envisagé d'acheter une propriété en Thaïlande à titre d'investissement ? Il s'agit d'une excellente source de revenus passifs, puisque le rendement locatif moyen que vous pouvez en tirer est de 5 à 10 % par an.
L'achat d'une maison ou d'un appartement à louer est l'option la plus évidente. La Thaïlande est extrêmement populaire auprès des touristes et de nombreux étrangers s'y rendent également pour travailler, de sorte que le besoin de logements ne cesse de croître.
Bangkok est l'une des villes les plus fréquentées au monde depuis des années, son réseau d'infrastructures est en train d'être fortement modernisé et son aéroport est une plaque tournante importante en Asie. Tous ces facteurs font de Bangkok un choix évident pour les investisseurs immobiliers.
Toutefois, il existe d'autres moyens d'investir avec succès en Thaïlande que l'immobilier résidentiel. Qu'en est-il de l'achat de biens immobiliers commerciaux ? Quels sont les types de biens commerciaux disponibles à l'achat en Thaïlande ? Faut-il acheter des locaux vides ou une activité locative prête à l'emploi ? Voyons cela de plus près.
Comment choisir le bon type de propriété commerciale ?
Il existe différents types de locaux commerciaux à louer en Thaïlande :
- Les entrepôts :
Les entrepôts sont très demandés, en particulier ceux qui se trouvent à proximité des aéroports, des ports et des grandes lignes ferroviaires.
- Espaces de bureaux :
Vous pouvez acheter un bureau dans un grand centre commercial afin de le louer à des entreprises.
- Shophouses :
Il s'agit d'une unité de construction qui abrite des espaces commerciaux au rez-de-chaussée ainsi que leurs résidents aux étages supérieurs.
- Locaux commerciaux et magasins d'autres types :
Avant d'acheter un bien immobilier commercial, il convient d'effectuer une enquête préalable sur l'emplacement et les environs et d'évaluer si le type de bien est très recherché dans cette zone particulière. Examinez les concurrents, parlez aux voisins. Demandez des bilans. Veillez à prendre note des places de parking et de leur disponibilité, car elles peuvent être vitales pour les locataires.
Veillez à inclure les taxes - telles que l'impôt sur le revenu, la taxe sur les locaux commerciaux et la taxe sur la publicité extérieure - dans votre prix d'achat !
Les investisseurs doivent également décider s'ils veulent acheter un bien inoccupé et trouver eux-mêmes un locataire ou acheter un bien avec un locataire en place, chaque option ayant ses avantages et ses inconvénients.
Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Examinons ici la plupart des scénarios possibles liés à l'achat d'un bien avec un bail existant.
Achat d'un bien immobilier avec un locataire
Avantages :
- Il n'est pas nécessaire de chercher de nouveaux locataires.
Trouver le bon locataire peut s'avérer difficile, coûteux et long, surtout pour ceux qui achètent pour la première fois sur le marché immobilier thaïlandais. Le processus de recherche et de sélection des locataires est un peu compliqué, surtout si vous n'êtes pas assisté par un agent immobilier. L'achat d'une propriété louée vous permettra d'économiser de l'énergie et vous donnera plus de temps pour planifier.
- Revenu immédiat.
Si vous achetez une maison déjà occupée par un locataire, vous commencerez à recevoir les revenus locatifs sur votre compte bancaire dès la conclusion de la transaction. De plus, le bien ne restera pas vide pendant que vous cherchez un nouveau locataire.
- Les questions juridiques de toutes sortes ont probablement déjà été réglées.
Un autre avantage de l'achat d'un bien immobilier dont les locaux sont déjà occupés par des locataires est qu'il est susceptible de répondre à toutes les exigences légales, puisque les propriétaires de biens immobiliers en Thaïlande doivent avoir respecté les lois, règles et réglementations locales. Quoi qu'il en soit, il est toujours recommandé d'examiner les lois thaïlandaises générales régissant les relations entre propriétaires et locataires. Il est également important de vous assurer que vous connaissez les termes du bail que les propriétaires précédents et les locataires ont signé avant d'acheter la propriété.
- À moins que vous ne jugiez personnellement nécessaire d'apporter des améliorations au bien, aucun investissement supplémentaire n'est requis au moment de l'achat.
L'achat de propriétés déjà louées en Thaïlande est un excellent moyen d'économiser de l'argent. Vous n'avez pas à vous soucier de faire des rénovations importantes et c'est un excellent choix lorsque vous avez un budget limité.
Inconvénients :
- Les conditions du bail doivent être respectées.
À moins que l'ancien propriétaire n'ait inclus une clause de rupture dans son contrat de location, la propriété achetée avec un bail en vigueur signifie que vous devez respecter les dispositions du bail signé par l'ancien propriétaire. Les conditions du bail peuvent ne pas être avantageuses pour vous. Veillez donc à lire attentivement les conditions du contrat de bail avant d'acheter, afin de ne pas hériter d'un fardeau ou d'une dette.
- Les expulsions peuvent s'avérer coûteuses et complexes.
Si vous décidez d'expulser votre locataire, la procédure peut être longue et coûteuse. Votre locataire aurait conclu un contrat de bail avec l'ancien propriétaire et vous auriez probablement signé un contrat de cession, reprenant ainsi les droits et les devoirs de l'ancien propriétaire. L'expulsion du locataire sans preuve justifiable vous mettrait en défaut par rapport à ce contrat. Veillez à respecter les lois en vigueur. Si vous découvrez, après l'achat, que vous ne souhaitez plus travailler avec votre locataire, cela pourrait entraîner au mieux une compensation financière et au pire une procédure judiciaire. Certains locataires peuvent être constamment en retard dans le paiement de leur loyer, d'autres peuvent causer des dommages à la propriété. Si vous souhaitez éviter les locataires difficiles, examinez l'historique des paiements de loyers du locataire et son dossier de crédit avant d'acheter le bien.
- Risques juridiques transférés.
L'un des risques associés à l'achat d'une propriété thaïlandaise déjà occupée par des locataires est la possibilité qu'elle ne réponde pas aux normes juridiques locales. Veuillez noter qu'après l'achat d'une propriété, vous êtes responsable de toute violation de la loi, c'est pourquoi vous devez procéder à une vérification approfondie de la propriété avant de l'acheter. Vous devez vous assurer que les anciens propriétaires ont respecté toutes les exigences légales et ont acquis le bien en toute légalité, et que les locataires actuels gèrent le bien comme il se doit. Si l'ancien propriétaire n'a pas respecté les termes du contrat de bail, vous pourriez être tenu pour responsable vis-à-vis de vos locataires et devoir supporter des coûts supplémentaires inattendus.
Investissement dans les propriétés commerciales thaïlandaises : conclusion
Si vous envisagez d'acheter une propriété commerciale en Thaïlande, il est essentiel d'étudier soigneusement le bien et de vous assurer qu'il s'agit d'un investissement sûr et solide avant de franchir le pas.
C'est à vous de décider si vous voulez acheter une propriété avec des locataires ou simplement des locaux vacants, les deux options étant viables.
Si le bien immobilier commercial est loué, vous n'aurez pas à vous occuper d'une myriade de problèmes liés à la préparation du bien et à la recherche du bon locataire. Le bien ne restera pas vide et vous commencerez à engranger des bénéfices immédiatement.
Cependant, vous risquez d'être confronté à des locataires problématiques qui ont des arriérés de paiement de loyer ou qui sont confrontés à des problèmes juridiques qui vous auraient été transférés contractuellement par l'ancien propriétaire. Vous devrez respecter les termes du bail signé par l'ancien propriétaire et ne pourrez probablement pas en modifier les conditions.
Afin de minimiser les risques, il est fortement recommandé de faire appel à un agent immobilier et à un avocat, car ils disposent du réseau immobilier et des connaissances juridiques nécessaires pour évaluer le bien, l'ancien propriétaire et les locataires actuels.
